2020 ya es historia, y vaya que fue una gran historia, pero es tiempo de renovar las metas y centrar todos nuestros esfuerzos en alcanzarlas. Es por esta razón que en el artículo de hoy hablaremos de la tasación inmobiliaria, un procedimiento muy importante al vender una propiedad. Que es justo nuestro principal objetivo este 2021. ¡Vamos allá!
¿Qué es la tasación inmobiliaria?
La tasación o evaluación comercial de un inmueble es un proceso en el que se calcula el valor real de una propiedad tomando en cuenta algunos criterios, procesos y lineamientos de valuación, fundamentados en las Normas Internacionales de Valoración (Internacional Valuation Standards).
Este procedimiento es fundamental para tranzar un bien raíz mediante un crédito hipotecario. En este sentido, es importante que la persona o compañía tasadora que ofrezca el servicio de tasación inmobiliaria adopte la normativa internacional, para asegurar que el precio fijado es justo y acorde al mercado.
¿Por qué tasar una propiedad?
Tasar tu propiedad te ayudará a tomar mejores decisiones en operaciones que involucren el inmueble, tales como: compraventas, adquirir seguros, licitaciones y remates, reparto de herencias, separaciones de bienes en divorcios, entre otros.
En general, la tasación inmobiliaria suele solicitarla y asumirla el comprador ya que es el más interesado en saber el precio real de la propiedad que está adquiriendo, o bien porque solicitará un crédito hipotecario y la entidad financiera la requiere.
El valor de tasación se establece en un certificado o documento legal que puede además contener observaciones o condicionantes, en caso de que existan aspectos que deban resolverse.
¿En qué consiste el proceso de tasación inmobiliaria?
Determinar el precio de una propiedad exige ciertos criterios mínimos:
- Definir el uso y destino del bien raíz.
- Evaluar la oferta y precio de inmuebles similares en la localidad.
- Precisar la demanda del sector a través de estudios relacionados o consultas directas a vecinos, corredores de propiedades, etc.
- Realizar un estudio de mercado para definir el promedio de la oferta.
- Valorar la superficie del terreno y la construida.
Para recabar esta información, el tasador deberá realizar una inspección física del inmueble y del sector, revisar el Plan Regulador que rige el uso de suelo y/o constructibilidad del inmueble, y analizar toda la documentación legal y técnica disponible de la propiedad, ya que si existe algún problema el precio de la propiedad podría bajar.
Métodos para tasar una propiedad
Existen distintas formas para analizar el valor de un bien raíz. El más común suele ser el método de comparación, donde el tasador contrasta la propiedad con otras similares en el mismo sector y cuyos precios sean conocidos.
El método de capitalización es común en empresas que generan utilidades a través del uso de un bien. En este caso se estiman las utilidades que tendrá el negocio a futuro para calcular el valor actual del inmueble.
El método del costo actual suele apoyar a los dos métodos anteriores porque permite estimar el costo de construir el inmueble (materiales, manos de obra, entre otros). Es útil especialmente en el caso de casas.
Finalmente, el método residual es utilizado cuando no es posible comparar la propiedad con otras del mismo sector. De esta manera, el precio del bien será el que tuvo al terminar la construcción, restando todos los gastos a los que se haya incurrido a la fecha.
¿Quién realiza la tasación inmobiliaria?
Te recomendamos que solicites esta valuación a un profesional capacitado para ello y que pertenezca a una empresa especialista que se rija por las Normas Internacionales de Valoración.
Este profesional puede ser un arquitecto, corredor de propiedades, inversionista, ingeniero. Su trabajo consistirá en recolectar y evaluar los datos de la propiedad para luego emitir el certificado con el precio del inmueble.
Sin embargo, con el entrenamiento de Coaching Inmobiliario Extremo tú mismo podrás tasar tus propiedades con una metodología ágil y probada. Además, tendrás acompañamiento en todo el proceso y acceso a plantillas y formatos para agilizar el negocio. ¿Estás listo para tomar el control? Pincha aquí para saber más.
¿Qué factores influyen en el valor de tasación inmobiliaria?
Aunque el valor de una propiedad puede variar entre tasadores porque dependerá del conocimiento del mercado que tengan y de las estimaciones que se realicen, en general los aspectos que se toman en cuenta para llegar a un número son los mismos. Estos son:
Ubicación y entorno: es el factor más determinante al momento de ponerle precio a una propiedad. Influye la demanda de la zona, proyecciones del sector a futuro, proximidad a servicios y comercios (espacios verdes, colegios, supermercados, malls, oficinas, hospitales, etc.), grado de desarrollo del barrio, seguridad, transporte, calidad de las vías y vías de acceso. También se valoran los servicios que existen dentro de la propiedad (agua, luz, gas, etc.) y si está emplazada en una esquina, a mitad de calle, en una vía principal o secundaria.
Superficie: se debe diferenciar entre la superficie cubierta y descubierta que tiene el área total, con la finalidad de determinar cuánta construcción existe y cuál es el área por explotar. Asimismo, se toman en cuenta si dispone de estacionamiento, bodegas, entre otros.
Construcción: sin duda, una propiedad más cuidada tendrá un precio más alto que otra que necesita reparaciones. En este punto se evalúa también si se trata de una casa, departamento, oficina; si está en un condominio; su antigüedad; los materiales utilizados en la construcción; y los acabados.
Funcionalidad: tiene que ver con la distribución de los espacios y su funcionalidad. Aspectos como la orientación del inmueble, entradas de luz natural, altura (en el caso de un edificio), el tamaño de las habitaciones o el número de baños, hacen que una propiedad sea más o menos atractiva y, por tanto, costosa. De un tiempo para acá, la calificación energética también se toma en cuenta; por tanto, los inmuebles con máxima eficiencia y ahorro de energía tendrán mayor valor. El tasador revisará el tipo de calefacción, electrodomésticos, materiales que se han utilizado en la construcción y el aislamiento de la propiedad.
La tasación inmobiliaria te ayudará a conocer el precio de mercado de tu propiedad
Tasación fiscal Vs. Tasación comercial
El Servicio de Impuestos Internos avalúa los bienes raíces para fijar el Impuesto Territorial, también conocido como Contribuciones de bienes raíces. Esta valoración se conoce como avalúo fiscal y tiende a reajustarse de acuerdo a los cambios que se produzcan en la propiedad y por la variación del IPC.
El avalúo fiscal se distingue del avalúo comercial en que el primero corresponde a la valoración del inmueble para fines tributarios y toma en cuenta variables técnicas acordes a la dirección de obras de las municipalidades, el tipo de predio, etc.
En tanto, la tasación comercial analiza todos los factores que explicamos anteriormente y que afectan el precio final de una propiedad: plusvalía, accesibilidad, tipo de edificación, construcción, antigüedad, media de precio de venta en el sector, urbanización, entre otros.
Conclusión
En definitiva, si deseas saber cuánto vale tu propiedad puedes seguir las indicaciones que te entregamos en este artículo. Seguramente obtendrás un precio muy cercano al que realizaría un experto.
Nuestra recomendación es que vayas más allá. Desde la comodidad de tu hogar puedes entrenarte para tasar propiedades con precisión. Súmate ahora al Entrenamiento de Coaching Inmobiliario Extremo y recibe acompañamiento en todo el proceso de venta de tu propiedad.
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