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TODO LO QUE TIENES QUE SABER ANTES DE VENDER UNA CASA

Todo lo que tienes que saber antes de vender una casa

¿Cuánto vale mi casa? ¿Cómo saber si debo (o no) pagar IVA en la venta de una propiedad? ¿Cómo traspasar un crédito hipotecario? Estas son algunas de las dudas que surgen con más frecuencia al momento de la venta. Por eso hoy te contamos todo lo que tienes que saber antes de vender una casa.

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1. ¿Puede un tercero firmar por mí la venta de mi inmueble?

Sí. Es posible designar a una persona que lleve a cabo la firma de la escritura de compraventa en tu nombre y representación, a través de un mandato o poder notarial. Para que sea válido, el mandato debe realizarse por medio de escritura pública otorgada ante notario. La persona representada pasa a llamarse apoderado o mandatario, y el representante, poderdante o mandante.

En el mandato una persona encarga a otra que la represente en uno o más asuntos determinados y bien especificados. Cabe destacar que el mandatario solo está autorizado a realizar exclusivamente lo que está escrito en el mandato.

2. ¿Qué costos tiene vender una propiedad en Chile?

Como vendedor y actual propietario, debes hacerte cargo de los costos de recolección de los antecedentes para concretar la venta: como la tasación, documentos para realizar el Estudio de Títulos, si debes solucionar algún inconveniente de la propiedad, ya sea para pagar abogados, arquitectos, técnicos, entre otros.

Algunas gestiones no tienen costo y solo exigen pago de impuestos, pero si es algo que debes solucionar en la propiedad o en sus documentos, suele tener costos adicionales.

Si se detallaron condiciones por escrito del inmueble que deben repararse, corren por cuenta del vendedor. De igual forma, el costo de formalizar la promesa de compraventa suele dividirse entre ambas partes.

3. ¿Puedo vender mi casa si aún la estoy pagando?

Sí, puedes vender tu casa con deuda. Tener un crédito hipotecario no influye en el precio de venta, ni en los plazos de los dividendos o en el tiempo de la operación. Lo que importa es que se garantice a la entidad que financia el pago total de la deuda.

Para asegurar el pago del crédito, el valor de la nueva compraventa debe ser superior al monto de la deuda. Este procedimiento varía de acuerdo a las políticas y condiciones del banco o institución financiera, pero lo más usual es incluir en la escritura de Compraventa una Cláusula de Alzamiento de la Hipoteca.

El pago de la deuda a la entidad financiera se suele realizar a través de un vale vista endosado a su favor por el monto de la obligación insoluta especificada en la liquidación de deuda y en el certificado de alzamiento.

Cuando la entidad hace efectivo el vale, la deuda hipotecaria queda saldada. Mientras eso sucede, es posible que tengas que seguir pagando las cuotas del crédito, para evitar la generación de informes comerciales negativos. Si hay excedentes, la entidad deberá devolver el respectivo abono.

Otra alternativa es que el comprador asuma la deuda hipotecaria. Es común que el comprador tome esta opción cuando la tasa de interés de la deuda es menor a la que ofrece el mercado financiero actual. Solo le quedaría entregarte la diferencia directamente, en caso de que corresponda.

Todo lo que tienes que saber antes de vender una casa te ayudará a cumplir con éxito tu objetivo

4. ¿Cuánto tarda el banco en pagar un crédito hipotecario?

Si tu comprador hará la gestión a través de un crédito hipotecario, debes saber que no hay plazos determinados para que el banco te pague el crédito. Dependerá de factores relacionados con el comprador, la situación del inmueble, entre otros. Como hay distintas variables en juego, el pago podría demorarse hasta unos tres meses.

5. ¿Cuánto vale mi propiedad?

Para saber el valor de tu casa es necesario realizar una tasación inmobiliaria. Con la tasación se analizan distintos antecedentes de la propiedad para obtener su valor comercial: como el tamaño, ubicación, antigüedad, características del sector, materiales con el que está construida, calidad del diseño, equipamiento, entre otros. Los criterios en que se fundamenta esta evaluación están determinados por las Normas Internacionales de Valoración (International Valuation Standards).

Tú como propietario vendedor puedes saber el precio del inmueble, haciendo una comparación de mercado y sin acudir a un profesional. Pero si la propiedad se tranzará a través de un crédito hipotecario, la tasación inmobiliaria será uno de los requisitos fundamentales para ello.

6. ¿Se puede vender una casa sin ampliación regularizada?

Lo correcto es que tu casa tenga toda la documentación al día. En este caso, la Ley 20.898 «Ley del Mono» puede ayudarte a poner en regla tu propiedad. Esta ley simplifica los procedimientos para regularizar viviendas de autoconstrucción. Es decir, viviendas cuya construcción haya sido realizada por el propietario de la casa.

El beneficio de esta ley es que se pueden hacer los dos trámites requeridos para regularizar una propiedad (permiso de edificación y recepción final) de forma simultánea y con descuentos en el valor a pagar (derechos municipales).

Sin embargo, para poder acogerte a la ley, tu inmueble debe cumplir ciertos requisitos, tales como: que la superficie no sea mayor a 140 m2, que el avalúo fiscal sea inferior a 2.000 UF, que la construcción a regularizar se haya efectuado previo a la fecha de la publicación de la ley (antes del 4 de febrero de 2016), entre otros. Consulta todos los detalles sobre la Ley del Mono en el sitio web del Ministerio de Vivienda y Urbanismo: www.minvu.cl.

7. ¿Es necesaria la firma del cónyuge para vender una casa?

Si no estás casado/a bajo régimen de sociedad conyugal, no es necesaria la autorización de tu cónyuge, pero, si estás sujeto/a este régimen, sí es indispensable la autorización de tu cónyuge para vender la propiedad. Si lo haces sin su autorización, es posible que la venta quede sin efecto.

8. ¿Qué son las contribuciones de bienes raíces?

El Impuesto Territorial, más conocido como contribuciones a los bienes raíces, es el tributo que se aplica sobre el avalúo fiscal de las propiedades determinado por el Servicio de Impuestos Internos (SII). Este impuesto debe ser pagado a través de cuatro cuotas trimestrales por los propietarios de bienes raíces, ya sean de carácter agrícola, como terrenos para cultivo; o no agrícola, como casas, departamentos, estacionamientos y bodegas. Infórmate en www.sii.cl si según la Ley sobre Impuestos Territoriales, tu propiedad se encuentra exenta del pago de
contribuciones de bienes raíces.

También puedes revisar en este link los trámites y documentos que necesitas para vender una propiedad en Chile

9. ¿Cuánto se paga de impuesto por vender una propiedad?

A partir del año 2017, la venta de propiedades que genere ganancias superiores a las 8.000 UF, deberá pagar impuesto. Si la ganancia es menor a esa cantidad, quedará registrada y se sumará a las ganancias que obtengas en una nueva operación. Es decir, el tope de 8.000 UF no se limita para la venta de un solo inmueble, sino que se acumula durante todas las ventas que realices.

Para pagar el impuesto tienes dos opciones: elegir un impuesto único con tasa de 10% o reliquidar el Impuesto Global Complementario durante la cantidad de años en los que fuiste dueño del bien, pero con diez años como máximo.

Si el bien fue adquirido antes del año 2004, no se pagará impuestos a la renta, amenos que te dediques al negocio de comprar y vender bienes raíces.

10. ¿Quién paga el IVA en la venta de un inmueble?

Desde el año 2016 la venta habitual de bienes raíces, excepto los terrenos, quedan afectos con IVA. Esta norma se aplica en principio a quienes se dediquen al negocio de vender inmuebles. Sin embargo, se debe tener presente que las modificaciones incluyen una presunción de habitualidad cuando la venta se realiza antes de que se cumpla un año de la compra o del término de la construcción de una vivienda.

Por otro lado, la venta de propiedades que se realicen mediante contratos de compraventa o con leasing con opción de compra, y que sean financiadas en parte o completamente con subsidios del estado, no tendrán que pagar IVA.

11. ¿Qué son los gravámenes?

Un gravamen es una limitación impuesta sobre un bien mueble o inmueble con el fin de garantizar una obligación. En este sentido, un gravamen limita el dominio de una propiedad por cuanto implica un derecho a favor de un tercero sobre ese bien.

Los gravámenes más comunes son:

Hipotecas: es un derecho de prenda sobre inmuebles que impide que permanezca en poder del deudor. Se utiliza para garantizar el cumplimiento de una obligación, por ejemplo, un crédito hipotecario.

Usufructo: es un derecho que consiste en la facultad de gozar de una cosa. Este derecho no afecta, al menos jurídicamente, la posibilidad de vender el inmueble gravado. Sin embargo, en este caso no se habla de la compra de un dominio, sino de la nuda propiedad.

La nuda propiedad es la facultad de disponer de un bien (como venderlo o cederlo) y puede ser transferida a una persona distinta al dueño. El que adquiere la nuda propiedad puede ejercer sus facultades de dueño solo cuando se haya extinguido el derecho de usufructo.

Servidumbres: el código civil establece que la “Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño”.

Lo anterior quiere decir que este gravamen impone restricciones en términos de espacio para un predio. Consulta más detalles al respecto en el sitio web del Ministerio de Bienes Nacionales: www.bienesnacionales.cl

12. ¿Puedo vender mi casa con prohibición SERVIU?

Sí. El Programa de Movilidad Habitacional permite levantar la restricción de vender una casa adquirida o construida con subsidio, para comprar otra con el producto de dicha venta, antes de cumplir el plazo de la prohibición.

Debes tener presente algunos requisitos para adherirte a este programa. Consúltalos directamente en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, www.minvu.cl

Recuerda todo lo que tienes que saber antes de vender una casa te ayudará a cumplir con éxito tu objetivo.

¿Tienes más dudas? Escríbenos a contacto@jvcoach.cl o contacta directamente a nuestro partner Grupo Premium Propiedades. Ellos pueden asignarte un Agente Inmobiliario Experto para concretar la venta de tu propiedad rápido y seguro. ¡Éxito!

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