Vender una propiedad es una gran decisión que involucra esfuerzo, tiempo y altas sumas de dinero. En este sentido, para darle seriedad al negocio y asegurar que efectivamente se llevará a cabo la compra en un futuro cercano, tanto tú como el promitente comprador deberán firmar una promesa de compraventa.
Te contamos de qué se trata este acuerdo voluntario, sus ventajas y qué pasa si no se cumple.
¿Qué es la promesa de compraventa?
Es un documento legal mediante el cual el promitente comprador y el promitente vendedor de un bien raíz, se obligan a celebrar un contrato definitivo de compraventa de una propiedad (también conocido como Escritura de Compraventa), en cierto plazo y bajo ciertas condiciones.
El adjetivo promitente quiere decir que promete. Efectivamente, las partes prometen comprar y vender la propiedad respectivamente.
La promesa de compraventa se diferencia de la escritura de compraventa porque es el primer paso para concretar el negocio, mientras que la segunda es el trámite final para traspasar un inmueble.
Este instrumento no es obligatorio, sino de acuerdo voluntario para asegurar que las partes realizarán la operación. Se firma ante notario para garantizar el cumplimiento y se establecen multas cuando se vulneran alguna de las cláusulas establecidas en la promesa.
Te recomendamos realizar la promesa de compraventa para resguardar tus intereses y asegurarte de que eventualmente se realizará la venta de forma legal y transparente.
¿Para qué sirve la promesa de compraventa?
Algunos beneficios de suscribir este documento son:
- Asegurar el precio y las características del inmueble.
- Reservar la propiedad.
- Establecer multas en caso de que una de las partes se arrepienta.
- Verificar que el vendedor y el inmueble cumpla con todos los requisitos para que la venta sea legal.
- Dar tiempo a que el comprador pueda gestionar un crédito hipotecario, si fuese el caso.
- Dar tiempo al vendedor para regularizar los antecedentes.
Promesa de compraventa en Chile
El Código Civil chileno establece en el artículo 1554 las condiciones para que una promesa de compraventa tenga validez jurídica, estos son:
1ª. Que la promesa conste por escrito;
2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición (entrega) de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
La promesa de compraventa es un instrumento que brinda seguridad y resguardo ante riesgos que puedan perjudicar la operación
¿Qué debe incluir la promesa de compraventa?
La promesa de compraventa puede ser por escritura privada o pública. En el primer caso, las partes realizan el documento y lo retiran sin dejar registro. Mientras que en el segundo caso, queda el documento original en la notaría y luego va a archivo judicial. Este último suele garantizar mejores condiciones al momento de exigir el cumplimiento forzado del contrato.
Una promesa de compraventa bien redactada y que incluya todos los puntos clave para la negociación de una propiedad, es garantía tanto para el promitente comprador como para el promitente vendedor.
Para su redacción, se debe utilizar un lenguaje concreto, claro y preciso, que permita a ambas partes comprender lo dispuesto en cada punto, sin dejar espacio a dobles interpretaciones. A continuación, te detallamos algunos aspectos que no deben faltar en este instrumento legal para que tenga validez:
Plazos y condiciones: debe quedar clara la fecha estipulada en que se celebrará el contrato de compraventa así como las condiciones para que se realice. Asimismo, incluir las multas o sanciones correspondientes por el incumplimiento de la promesa.
Detalles del inmueble: especificaciones técnicas como dirección, propietarios, metros cuadrados, habitaciones, baños, estacionamiento, bodega y otros activos relacionados.
Estatus legal de la propiedad: los títulos de dominio deben estar ajustados a derecho. Asimismo, definir bien que la propiedad no esté afecta a gravámenes, servidumbres o expropiaciones. Si la propiedad fue antes financiada por un crédito, se deben levantar las prohibiciones, hipotecas y gravámenes (habitualmente con el dinero de la venta), para luego inscribir la propiedad a nombre del comprador.
Otorgamiento de crédito: puede incluirse la condición de que la promesa de compraventa esté sujeta al otorgamiento del crédito para el promitente comprador de la propiedad.
Cuentas al día: debes mantener el inmueble sin deudas de gastos comunes y servicios básicos. Por otro lado, las contribuciones de la propiedad también deben estar al día al momento de suscribir la compraventa. Lo correcto es que pagues los impuestos hasta la fecha en que entregues efectivamente el inmueble.
Obligaciones de las partes: define cuándo harás entrega material de inmueble y en qué condiciones. Asimismo, deja clara tu disposición a entregar todos los antecedentes de la propiedad al abogado o entidad financiera que asesore al promitente comprador.
Forma de pago: el documento debe dejar claro la forma de pago con la que el promitente comprador pagará la compra del inmueble. Si financiará con crédito hipotecario, debe especificarse el porcentaje y monto del pie y del crédito. Es recomendable incluir que es de mutuo acuerdo entre las partes celebrar el contrato tras la aprobación del crédito, para evitar incumplimiento en caso de que la entidad financiera no lo apruebe.
Gastos de la operación: para evitar confusiones, se recomienda especificar en la promesa de compraventa quién asumirá los gastos que exige la operación. Como ambas partes resultarán beneficiadas, lo común es acordar la división de los gastos notariales de la promesa y de la firma de escritura.
Plazos: si el promitente comprador adquirirá la propiedad con recursos propios, no debiera estipularse más de 30 días para concretar la operación. Mientras que, si optará a financiamiento, un plazo de 60 a 90 días podría ser lo adecuado. De cualquier forma, la idea es que puedan llegar a un conceso y establecer claramente los plazos para evitar dilaciones.
¿Qué pasa si la propiedad tiene ampliaciones no regularizadas?
La venta no se invalida si el promitente comprador está de acuerdo con que haya ampliaciones irregulares. La propiedad se venderá en el estado en que encuentre. La sugerencia es que la construcción adicional sea regularizable. Es probable que el abogado incluya como condición para la firma de la escritura de compraventa, que se ponga todo en regla.
¿Es necesario que un abogado redacte la promesa de compraventa?
No es una obligación. Recuerda que al entrenarte para vender tu propiedad con JVCoach, podrás acceder a diversos formatos y plantillas para gestionar efectivamente la venta de tu inmueble.
Del mismo modo, aprenderás a redactar la promesa de compraventa: las cláusulas en caso de incumplimiento, multas, especificaciones de la propiedad, entre otros. Tendrás un documento claro y eficaz ante cualquier eventualidad, siempre acompañado de un coach experto en la materia.
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¿Qué pasa si el comprador desiste de la promesa de compraventa?
Si el comprador desiste, habría que evaluar la causa del incumplimiento del contrato. Por ejemplo, si decide no seguir porque se arrepintió o encontró otra vivienda que le gustó más, podrás solicitar ante tribunales el cumplimiento forzado del contrato.
También podrías exigir la indemnización de acuerdo al monto de la multa establecido en la promesa de compraventa; o bien, reclamar el cheque de garantía dejado en custodia en la notaría.
Si el incumplimiento es por fuerza mayor, tales como que el comprador se enferme gravemente, que su cónyuge fallezca, o que no obtenga el crédito hipotecario, se debe considerar que el contrato media la voluntad de las partes y es conversable, por lo que podría dejarse la promesa sin efecto.
Si el contrato no contempla cuáles serán las multas, quien incumpla deberá de todas formas asumir sus obligaciones y/o indemnizar los daños que pueda causar su falta. En este caso, la parte afectada deberá realizar una demanda civil.
Recuerda que como propietario, también la promesa de compraventa te impondrá multas en caso de que no puedas entregar la propiedad según lo prometido.
¿Cuáles son las multas por incumplir una promesa de compraventa?
En propiedades usadas, las multas suelen ser equivalentes al 5% del precio que se acordó por la compra del inmueble. En este sentido, las sanciones y multas deben quedar explícitas en la promesa para que, en caso de existir inconvenientes, se pueda manejar la situación de forma legal.
Al momento de firmar la promesa de compraventa, lo más recomendable es establecer las garantías con cheques bancarios por la suma acordada, uno por parte del promitente comprador y otro por parte del promitente vendedor. Ambos documentos deben quedar adjuntos a la promesa de compraventa firmada y custodiados por la notaría.
Estos cheques se dejan con instrucciones notariales, donde se especifica al notario en qué casos se pueden entregar los cheques dejados en garantía. Normalmente, ocurre cuando se haya cumplido el plazo y el vendedor o el comprador no llegue a concretar el negocio.
Si no hay inconvenientes, el notario hará devolución de estos documentos a sus emisores una vez inscrita la propiedad y con el certificado de dominio que acredite al nuevo propietario del bien raíz.
Por otro lado, también resulta necesario establecer multas menores para incumplimientos menores, como el atraso en los plazos de entrega del inmueble o de documentos. Se recomienda fijar montos fáciles de exigir y que permitan agilizar los trámites y compensar a la parte perjudicada.
¿Es posible prorrogar la promesa de compraventa?
Hay casos donde es posible extender los plazos establecidos en la promesa de compraventa. Por ejemplo, cuando en el Estudio de Títulos se determina que hay un problema y debe resolverse para concretar la transacción. Si ambas partes están de acuerdo, es posible pactar una extensión a la promesa para resolver los temas pendientes.
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En definitiva, la promesa de compraventa es un compromiso legal para que ambas partes puedan resguardarse ante un resultado negativo con la transacción de compraventa de un inmueble.
Prepararte para su redacción y que su contenido sea completo y correcto, te ayudará a asegurar la venta y evitará cualquier problema a futuro.
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