Al ponerle precio a tu propiedad debes ser lo más objetivo posible. Su valor no puede definirse por lo que tú quieres recibir, por los arreglos que le hayas realizado, por los sentimientos que puedas tener por la propiedad, por lo que piensas hacer con el dinero o por lo que te digan tus vecinos que ya vendieron.
En este sentido, te recomendamos analizar a fondo la realidad actual del mercado, prepararte para recibir ofertas y realizar una buena estrategia de marketing para concretar el negocio en menos tiempo.
Si es la primera vez que vendes una propiedad, ten en cuenta estos consejos para saber cuánto vale tu casa.
Vender al “precio justo”
A todos nos ha pasado. Cuando queremos renovar algún bien, decidimos ponerlo en venta y definimos su precio de acuerdo al valor del que queremos comprar para reemplazarlo. O bien, colocándole el precio que consideramos “justo”. El problema es que el término “justo” está cargado de subjetividad y nos lleva a fijar precios muy altos, que hacen imposible la venta.
Traslademos esta situación al contexto de propiedades. Comprar una vivienda es una gran inversión y a largo plazo. Los compradores lo saben y es por esta razón que evalúan muy bien sus opciones antes de tomar cualquier decisión.
Con esto lo que intentamos decirte es que ellos sí investigan el mercado y saben cuál es el precio real de una propiedad. Nuestra recomendación es que te informes cómo ponerle precio a tu propiedad antes de comercializarla, para que no pierdas tiempo ni dinero.
¿Qué pasa si el precio es muy alto?
Un precio de venta incorrecto te alejará de tu objetivo principal que es vender el inmueble. Todos queremos obtener el mejor retorno, pero ponerle un precio muy alto a tu propiedad producirá el efecto contrario, ya que la venta se postergará y terminará vendiéndose por debajo del valor de mercado. Si no fijas el precio correcto desde el inicio esto es lo que pasará:
Tus competidores venderán primero: si tu propiedad está sobrevalorada tu competencia la tomará como ejemplo para demostrar que la suya es mejor. Debes atraer a los compradores, no llevarlos a que elijan inmuebles parecidos.
Perderás reales interesados: los compradores son cuidadosos; revisan una y otra vez las propiedades disponibles, establecen su presupuesto, comparan inmuebles similares para filtrar y asegurarse que están eligiendo bien. Si tu casa tiene un valor más alto que la media del mercado, será invisible para los interesados. Aunque tengas pensado aceptar ofertas, nunca las recibirás.
Tu propiedad “se quemará” en el mercado: una propiedad que lleva mucho tiempo a la venta genera suspicacia en los compradores. Lo primero que piensan es que tiene algún problema. Si pones un precio muy alto y comienzas a bajarlo porque no consigues resultados, también habrá compradores que lo notarán y esperarán hasta que el precio de venta toque fondo, lo que solo dilatará la
negociación.
Se complicará la operación: si alguien hiciera una oferta por tu propiedad sin conocer el valor real de mercado y espera comprar con crédito hipotecario, la entidad financiera se encargará de realizar la tasación comercial de la vivienda y prestará el dinero basándose en esta valuación. Así que si la propiedad tiene un precio erróneo, perjudicará el negocio.
Saber cómo ponerle precio a tu propiedad es clave para concretar la venta en tiempo récord
¿En cuánto tiempo debería venderse una propiedad?
Si un inmueble está a precio de mercado, no debería pasar más de 90 días en venta. Tenemos un webinar gratuito donde te entregamos las claves para ponerle precio a tu propiedad y concretar la venta en menos de tres meses. Puedes escribirnos a contacto@jvcoach.cl para enviarte el acceso.
Durante los primeros 15 días de publicada una propiedad, los potenciales interesados deberían comenzar a hacer contacto. Si esto no ocurre, significa que hay problemas con el precio.
En este sentido, debes nivelar el precio del bien raíz con el valor de mercado desde el inicio, para asegurar la venta entre los primero 45 y 90 días. De lo contrario, estos plazos para cerrar el negocio podrían extenderse, incluso por años.
Para agilizar el cierre del negocio, necesitas conocer los trámites y documentos para vender una casa en Chile, revísalos aquí
Salir al mercado con el precio correcto
Las estadísticas señalan que los inmuebles que se venden más rápido son aquellos que tienen el precio adecuado desde el primer día que se empiezan a comercializar. Por eso debes saber cómo ponerle precio a tu propiedad desde el inicio.
Lo más importante que debes considerar al fijar el valor es que cuanto antes vendas, mejor. Con esto queremos decirte que debes estar abierto a recibir ofertas.
Cuando empiezas a comercializar una propiedad es cuando recibes las mejores ofertas (y las más altas). Así que te recomendamos estudiarlas, siempre y cuando no sean muy agresivas. Recuerda que puede que sean las únicas ofertas que recibas durante mucho tiempo.
Además, si la propiedad pasa mucho tiempo en el mercado, los compradores lo sabrán y tendrán un argumento sólido para negociar un valor mucho más bajo.
Avalúo fiscal vs. tasación comercial
El SII dispuso en su plataforma un servicio que permite conocer el avalúo fiscal de diferentes inmuebles en Chile, la superficie, el monto asociado de contribuciones, entre otros aspectos. Para obtenerlo, debes ingresar al sitio web y colocar el ROL del inmueble, así como la región y comuna donde se encuentra ubicado.
Sin embargo, el propio SII aclara que el avalúo fiscal corresponde al «proceso de tasación fiscal para el cálculo de impuesto territorial, de acuerdo a la legislación vigente, y por tanto no corresponde a una tasación comercial de la propiedad»;. Es por esta razón que el precio comercial de los bienes raíces suele ser mucho más alto que lo que arroja el sistema del SII.
En este sentido, te aconsejamos no basarte en esta valoración al momento de ponerle precio a tu propiedad.
¿Cómo calcular el valor comercial de una propiedad?
Para saber cómo ponerle el precio correcto a una propiedad en Chile, es necesario realizar una tasación inmobiliaria. Este procedimiento lo ejecuta un experto, tomando en consideración los antecedentes de la propiedad y algunas variables como el tamaño, la ubicación, antigüedad, materiales con el que está construida, nivel de urbanización, calidad del diseño, entre otras pautas de valuación.
Estos criterios se rigen por las Normas Internacionales de Valoración y también por las de Chile. Sin embargo, debes tener claro que la tasación no es una proyección del valor de tu propiedad. Es decir, su finalidad es ajustar de la forma más objetiva posible, el precio de venta de una propiedad en el presente, no a mediano o largo plazo.
El comprador es quien suele asumir los gastos de la tasación comercial. Sin embargo, calcular el valor de tu propiedad antes de comercializarla, puede ayudarte a vender en menos tiempo.
Análisis comparativo del mercado
Hay una técnica relacionada con el comportamiento del mercado que puede ayudarte a ponerle precio a tu propiedad. Se trata del método comparativo y consiste en determinar las características del inmueble que influyen en su valor, para luego compararlo con otras propiedades de características similares.
Para realizar el cuadro comparativo, incluye la siguiente información: precio; metros cuadrados de área construida y área total; la ubicación; orientación; materiales de construcción o calidad de los acabados; si tienen estacionamiento, jardín, terraza; el número de dormitorios, baños, estancias.
Luego, filtra el listado de propiedades para obtener una muestra representativa que te ayude a definir un valor promedio. Recuerda que para ser más preciso, debes conocer los valores en los que se han tranzado las últimas propiedades, el nivel de oferta y demanda, y el precio promedio del metro cuadrado. Es allí donde probablemente necesites la asesoría de un experto.
Recuerda, si la valuación de tu propiedad está por encima del promedio, será muy difícil vender, a menos que tu bien raíz cuente con un plus lo suficientemente atractivo que justifique su alto valor.
Por ejemplo, si tienes un local comercial y está ubicado frente a la salida de una estación de metro, su precio será más alto que otros locales emplazados a algunas cuadras. En este caso, el valor lo determina la capacidad del bien de generar ingresos.
Entrénate para ponerle precio a tu propiedad
Todas las recomendaciones que te entregamos pueden guiarte al momento de ponerle precio a tu propiedad. No obstante, para mayor precisión y una pronta venta, te recomendamos apuntarte a nuestro entrenamiento inmobiliario, donde aprenderás a tasar tu propiedad con una metodología ágil, probada y que garantiza el mejor precio de mercado: ni muy bajo para que no pierdas dinero, ni muy alto para que no pierdas la venta.
Hay un coach experto esperándote para acompañarte a liderar la venta de tu propiedad. Consulta en este link más información sobre el Pack de Entrenamiento Inmobiliario.
